巫山县住房和城乡建设委员会

关于县政协十一届七次会议第015号提案的

复函

县侨联、郝蓉委员、刘大勇委员：

你们提出的《关于提高小区物业管理水平的提案》、《关于建立业主、物业、居委会三方协调机制规范小区物业管理的提案》和《关于规范小区物业管理，建立业主、物业、居委会三方协调机制的提案》合并提案（第015号）收悉。提案紧扣当前我县物业管理中存在的服务标准不清、业委会作用发挥不足、公共收益管理不透明、三方协调机制不健全等突出问题，从建立“清单化+标准化”物业服务体系、规范业委会运行、强化公共收益与维修资金监管、完善三方协调机制等方面提出了系统性建议。我委高度重视，经与县规划自然资源局、县市场监管局、县公安局、县应急管理局等协办单位共同研究办理，现答复如下：

一、聚焦服务标准模糊与质价不符问题，系统推进物业服务标准化建设

针对提案反映的服务标准笼统、质价不匹配等问题，我委坚持问题导向，从底数摸排、前端审核、过程监管、长效考核等环节协同发力，持续推动物业服务标准化建设

（一）严把准入关口，强化前端源头管控。在物业企业备案与登记评定阶段，严格依照《重庆市物业管理条例》及市住房城乡建委印发的《重庆市物业管理区域划定备案程序》等七个配套程序，督促企业明确服务等级标准，开展服务等级评定，确保服务内容、服务标准与收费标准在源头匹配。对不符合要求的，一律不予备案或责令限期整改。县规划自然资源局在新建住宅项目规划审批中，严格落实物业管理用房、社区工作服务用房、停车位、充电设施等配建要求，明确位置和面积，并在规划核实环节严格把关，为物业管理提供必要的空间保障。

（二）全面摸底排查，精准锁定问题底数。全县现有备案物业服务企业38家，服务物业项目58个（含住宅、商业办公），其中住宅小区43个。依据《重庆市住宅物业服务等级标准》开展全覆盖排查，共梳理出质价不符类问题159个，占问题总数的48.8%，在六大类问题中占比最高。问题集中表现为：部分企业收费标准与承诺服务内容不匹配，“收费高、服务差”投诉集中；部分企业人员配备不齐、专业素质参差不齐，未严格按合同履约，导致业主缴费意愿下降，形成“服务差—收费难—服务更差”的恶性循环。

（三）推动让利于民，提升服务质效。采取行政约谈、行业倡议等方式，动员物业企业通过优惠、降费、退费等措施让利于民，同时引导企业通过提升小区智慧管理能力、引进专业管理团队等方式推动物业管理提质增效。截至目前，全县实际收费低于备案定价的物业项目达17个。集中整治以来，龙盛家园小区物业服务费用由原1.5元/平方米降至1.2元/平方米；海成红叶湖畔D区由原2.6元/平方米降至2.1元/平方米；海成红叶湖畔AB区由原2元/平方米降至1.6元/平方米；东方府小区和水岸星座小区采取打折优惠方式降低物业费用。同时，推动金科小区物业智慧化建设更加完善，玉龙湾小区引进优秀管理团队，水利公寓物业企业管理水平明显提升，服务质量显著改善，相关矛盾信访量明显下降。

（四）加强过程监管，加大执法震慑力度。建立“企业自查+交叉检查+部门排查+群众监督”四位一体常态化检查机制，以小区为单位建立问题清单，点对点下发整改提示，明确整改任务、时限及标准，发现重大问题及时向执法部门移交线索。县市场监管局全力配合开展“治理物业服务突出问题”重大民生实事集中整治工作，以老旧小区和电梯故障多、困人多、投诉多的小区为重点，加强电梯等特种设施设备专项检查。2026年累计检查11个住宅小区、29家特种设备使用单位及相关物业服务企业，发现并整改问题隐患14个，下达安全监察指令书14份，3家维保公司被立案调查。同时严格检查物业服务收费行为，督促物业服务企业严格执行明码标价规定，对1家物业企业涉嫌价格违法行为立案调查。我委已向县市场监管局移交违规收费线索14条，其中玖雅天辰花园小区商业转供电加价幅度疑似超过10%问题，已于4月23日依法立案调查。

（五）健全长效机制，强化考核结果运用。结合《巫山县物业服务企业年度考核办法（试行）》，探索建立物业服务质量“星级评定”机制，将考核结果与企业信用评价、市场准入挂钩。对考核不合格的企业限制承接新项目，连续三年不合格的纳入行业黑名单，清退出县物业服务市场，倒逼企业提升服务水平，推动质价相符成为行业常态。

二、聚焦业委会作用发挥不足问题，推动业主自治组织规范化运行

针对提案反映的业委会成立难、运转难、监督机制薄弱等问题，我委依法履行指导和监督职责，协同街道办事处、乡镇人民政府着力构建“社区—业委会—物业”协同治理格局。

（一）分类施策推进，实现业委会（物管委）组建全覆盖。我委将小区业委会（物管委）组建作为治理物业服务突出问题的重要抓手和首要任务，推动全县物业小区业委会或物管委组建全覆盖，引导业主参与自治管理。通过对全县43个物业小区全面摸排，按照“一小区一策”原则，对具备条件的小区加快指导成立业委会，对暂不具备条件的，于8月底前全面成立小区物管委代行业委会职责。严把人选关，优先吸纳“五老”人员（老党员、老干部、老教师、老医生、老军人）和热心公益、认真负责、德才兼备的年轻党员、机关企事业单位职工进入，确保组建质量和效果。根据《重庆市物业管理条例》规定，街道办事处、乡镇人民政府负责指导和监督业主大会、业主委员会的组建和换届改选，负责业主委员会备案。

（二）强化党建引领，健全党组织领导下的物业管理机制。持续深化宣传动员，加大指导帮扶力度，加快推进物业企业和物业小区党组织应建尽建，补齐组织空白，切实提高物业小区党组织覆盖面。目前，全县43个住宅小区，已推动社区物业管理委员会（环物委）全覆盖，今年8月底前实现全县物业小区业委会或物管委组建全覆盖。目前43个物业小区，已成立业主委员会11个、物业管理委员会9个，另有20个物管委正在组建，积极构建党组织引领下“社区有环物委、小区有业委会/物管委”的治理架构。加快推进物业企业党支部建设，指导具备条件的业委会和物业企业成立党支部或联合党小组，发挥物业协会行业作用。将党建引领融入长效机制建设，加快出台物业服务相关管理制度，推动“当下治”与“长久立”深度融合。

三、聚焦公共收益与维修资金管理不透明问题，健全资金全链条监管体系

针对提案反映的公共收益管理不透明、维修资金使用不规范等问题，我委坚持系统治理，从制度完善、过程监管、线索查处等方面着手，着力实现“账清、钱明、用得其所”。

（一）规范公共收益管理，筑牢资金安全防线。

一是摸清管理现状，识别风险短板。43个住宅小区中，已有24个小区开设公共收益专户，11个小区无公共收益，其余小区正在办理中。公共收益管理模式分为业委会自行保管和物业企业代管两类，前者风险在于专业能力不足、内部监督缺位，后者风险在于资金与企业自有资金混同、易被挪用。经排查，共发现公共收益类问题35个，主要表现为未建立专户、账目混乱、未按规定公布收支明细等。

二是完善制度规范，明确管理要求。制定印发《关于加强物业管理区域公共收益管理的通知》（巫山建发〔2025〕138号），明确公共收益的详细范畴（广告位出租、停车费、场地租赁等）、管理要求和使用程序。明确未成立业主大会的小区，公共收益存入物业专项维修资金账户，由县住房城乡建委代管；成立业主大会的小区，可根据业主大会决定选择自行管理或代管。督促物业企业严格执行公共收益的“三专管理”要求，每半年向全体业主公布收支明细，包括收入来源、金额、支出项目及金额等。目前所有物业小区“三亮”要求已全部落实到位。

三是开展专题培训，提升业务水平。4月16日，专班组织召开规范公共收益管理工作培训会，由县住房城乡建委领学《重庆市物业管理条例》相关条款及公共收益管理文件，并进行账户管理实操培训，提升物业企业办事人员业务水平，从操作层面减少违规行为。

四是强化线索移送，形成有效震慑。通过全面排查，对未建立专户、账目混乱的问题企业责令限期整改。5月15日，向县纪委监委移送碧水云天小区业主委员会主任徐某某涉嫌违纪违规问题线索，县纪委监委已受理。县公安局同步加强物业管理领域治安管理，对辖区物业服务企业实施全量摸排，督促所有企业依法向公安机关完成备案登记，严查保安员持证上岗情况，确保持证率100%，通过查处一案、警示一片，推动公共收益管理从“糊涂账”向“明白钱”转变。

五是加快专户开设，推进长效监管。对尚未开设公共收益专户的小区，逐一下达限期整改通知书，确保年底前应开尽开。下一步将探索推行公共收益“双密码”账户管理，业主可实时查询收支情况，严格执行业委会（物管委）、社区、街道“三签”制度，切实保障业主合法权益。

（二）规范维修资金管理使用，破解“沉睡”与“滥用”困局。

一是摸清资金底数，找准问题症结。全县共有67个小区（含43个有物业小区和24个无物业小区）缴存物业专项维修资金。部分小区从未使用维修资金，主要原因是业委会主体缺失或运作不畅，业主意见难以统一。24个无物业服务企业但有维修资金的小区，因缺乏专业管理主体，资金使用更为困难。

二是完善制度规范，优化使用流程。制定印发《关于进一步加强物业专项维修资金使用管理的通知》，明确一般程序和紧急简易程序。一般程序需经业主表决、方案公示、施工确定等环节；紧急简易程序针对屋面渗漏、电梯故障、消防设施损坏等紧急情形，可先抢修后补手续，大幅提升应急效率。针对“签字难”问题，逐步推广线上表决方式；针对流程繁琐问题，在审核支付环节明确三级审批权限（10万元以下由镇街及相关主管部门科室负责人签署意见，10—30万元由镇街及相关主管部门分管领导签署意见并请第三方评估，30万元以上由镇街及相关主管部门主要领导签署意见并请第三方评估），有效压缩审批时限。

三是强化过程监管，保障资金安全。通过查阅账目、现场核查等方式，全面开展维修资金使用核查，暂未发现重大违规使用问题。下一步将重点防范套取维修资金等违法行为，严格过程监管，完善资金使用审批和公示程序，确保维修资金安全高效用于设施设备维修更新。对24个无物业但有维修资金的小区，加快推动成立物管委代行业委会职责，打通资金使用渠道。

四、聚焦三方协调机制不健全问题，构建多元协同治理格局

针对提案提出的建立三方协调机制的建议，我委坚持制度先行、多元共治，着力从联席会议平台搭建、矛盾纠纷化解、数字技术赋能三个维度推进多元协调机制建设，破解物业管理领域的沟通壁垒与治理难题。

（一）搭建联席会议平台，夯实三方协同制度根基。积极推行物业管理联席会议制度，由街道办事处、乡镇人民政府负责组织召集，相关职能部门、物业服务企业、业主委员会或业主代表等各方参加，重点协调解决业主委员会成立和换届过程中的问题、物业服务合同履行中的重大争议、物业服务企业退出交接等事项，为三方沟通协商提供制度化平台。同时，推广社区党组织领导下的居民委员会、业主大会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制，统筹推进社区治理与物业管理深度融合，努力实现“小事不出小区、大事不出社区”。

（二）完善矛盾调处机制，推动纠纷源头化解。一是构建“社区首调、街道联调、县级终调”三级响应体系，落实“一小区一调解专班”，推动分级调处、源头化解。建立专班联席会议机制，定期研判、动态销号。依托“民呼我为”、12345热线、公开信箱及“巫山发布”等平台，全方位征集问题线索，拓宽诉求表达渠道。2026年以来，共受理物业领域信访事项106件，直接办理53件、协办5件、转办39件，办结率91.51%。二是实行领导包案、挂账销号，对重点疑难事项逐一攻坚。针对金科城二次供水、个别小区收费不规范等问题，实行县领导领衔督办、“一案一策”推进。县委书记刘本万多次带队深入金科小区现场办公，推动多部门联合执法；分管副县长杨苹、彭晓蓉针对二次供水问题，亲自调度属地街道、供水企业及业主代表召开专题协调会，明确改造方案，推动问题实质性化解。三是针对矛盾激烈、管理瘫痪的小区，采取专班驻点、应急代管等方式破局。克拉大都会小区因前期物业服务不到位，业主与物业企业矛盾激烈，我委联合高唐街道及社区组建专班，4名街道分管领导分别带队入户走访、召开院坝协调会，经多轮谈判促成前期物业企业平稳退场，应急物业已于本月正式入驻，小区保洁、安保、设施维护等基本服务全面恢复。四是对集体诉求和重复上访事项，采取主动下沉、当面协商的方式就地化解。针对FM广场业主反映物业费过高、质价不符的集体诉求，我委联合高唐街道先后3次召开现场协调会，现场听取200余名业主代表意见，约谈物业企业负责人，最终促成物业费下调，有效避免了矛盾升级。

（三）强化数字赋能与信息公开，提升三方协同意愿。依托市住房城乡建委智慧物业投诉平台，引导业主通过“智慧物业”专栏查询、投诉、报事，实现日常诉求与信访渠道合理分流；充分运用平台数据分析功能，定期梳理投诉热点小区和高频事项，提前预警、主动介入，推动从被动应付向主动治理转变。督促物业企业定期在小区公告栏、业主微信群等平台公布财务收支、公共收益使用明细、设施设备维护计划等信息，保障业主知情权；居委会定期向业主公布三方协调会议决议及执行情况，接受业主监督。县规划自然资源局发挥规划职能，配合提供小区竣工规划图纸、车位分布、公共设施布局等空间数据，为物业管理信息平台建设及纠纷调解提供基础底图，助力三方协同治理效能提升。县公安局积极推动派出所参与小区矛盾调解工作，社区民警结合“百万警进千万家”活动下沉小区，通过入户走访、微信推送等形式宣传法律法规，引导业主合法表达诉求。通过多元调解力量的联动嵌入，打通三方协同治理“最后一公里”。

五、下一步工作打算

物业管理事关群众切身利益，是基层治理的重要环节。下一步，我委将持续深化提案建议的落实，坚持以问题为导向、以制度为保障、以共治为路径，重点做好以下工作：

（一）持续推进物业服务标准化建设。严格依据《重庆市住宅物业服务等级标准》，逐步探索制定县级《住宅小区物业服务标准清单》，将服务内容拆分为可量化指标，推行“菜单式收费”，按基础服务、提升服务分级定价，积极引导物业合同中明确服务等级与对应价格。对连续不达标或投诉集中的企业，严格实施信用扣分、限期整改、退出机制，让服务质量可衡量、可追责；对既有小区利用空闲用地新增停车位、文体设施等微更新项目，在符合规划且不损害公共利益的前提下，配合县规划和自然资源局简化规划审批程序，推动老旧小区物业管理条件改善。

（二）持续深化业委会规范化建设。持续推进物业小区业委会或物管委组建全覆盖，规范成立与换届流程，由街道、社区提供指导，明确候选人条件、选举程序、公示要求，提高透明度与参与度；建立业委会或物管委能力提升机制，通过专题培训、案例教学等方式系统提升履职能力；建立常态化协商机制，多方参与集中解决物业领域高频、突出问题；推广线上表决与电子投票，降低业主大会召开成本；对暂不具备成立业委会条件的小区，加快推动成立物管委代行业委会职责，确保每个小区都有业主自治组织。

（三）持续强化公共收益与维修资金监管。严格落实公共收益“三专管理”，公共收益专户开设确保年底前应开尽开，引导物业明确收取范围、分配比例与支出用途，对金额较大的支出实行业主大会表决或业委会集体决策并留痕，严格按照时间节点公示，规范公共收益资金使用；进一步完善维修资金应急使用“绿色通道”，明确电梯困人、消防隐患等紧急情形的审批时限，确保资金用在最需要的地方。加强物业服务信息公开，让业主清楚了解小区的管理状况和资金使用情况。

（四）持续完善多方协同治理机制。一是健全业主、物业、居委会三方联系机制。明确三方物业管理权责清单与服务标准清单，聚焦物业管理服务推动三方物业管理会议常态化运行，由街道办事处、乡镇人民政府根据工作需要适时召集，确保三方沟通有平台、议事有规则、落实有闭环。二是健全物业管理矛盾纠纷调解机制。拓宽投诉举报渠道，引导物业、居委会开设专门的客服热线、意见箱以及在线沟通平台，广泛征集业主的意见和需求；着力构建“三级调解全链条”，推动物业服务纠纷就地化解，确保调解工作的公平、公正、公开；强化数字赋能，充分利用市住房城乡建委智慧物业投诉平台，引导业主通过“智慧物业”专栏查询、投诉、报事，实现日常诉求与信访渠道合理分流，充分运用平台数据分析功能，定期梳理投诉热点小区和高频事项，提前预警、主动介入，推动从被动应付向主动治理转变。三是健全督导考核机制。将业主满意度测评结果作为物业服务质量考核的重要指标，纳入企业年度评价体系，对满意度偏低、投诉集中的企业实施重点约谈、限期整改，形成“以评促改、以考促优”的良性竞争机制。通过协同发力，构建共建共治共享的物业管理新格局。

此复函已经李刚军主任审签。对以上答复你们有什么意见，请与我们联系，以便进一步改进工作。

联系电话：13996549509

联 系 人：贾欣

巫山县住房和城乡建设委员会  

2026年6月22日